terça-feira, 10 de julho de 2012

Sobre Fundos de Investimento Imobiliário - Gabriel Sarmento Eid

Sobre Fundos de Investimento Imobiliário

§     O que significa: Fundo de Investimento?
o     Conceito e Tipo
§     E o que seria um Fundo de Investimento Imobiliário?
o     Como funcionam?
§  Cotas Fechadas;Rendimento por dividendos;Tributação;Cotas na Bolsa;Investimento Inicial;Características Peculiares
o     Pra que servem?
§   Comprar e Investir em Empreendimentos Imobiliários; Financiamento e Especulação Imobiliária; Investimento em Empresas por meio da compra de seu prédio;
o   Tipos de Fundos de Investimento Imobiliários disponíveis no mercado de acordo com seu perfil de investimento – Categorização dos FII’s (elaboração própria).
§     Por que investir nesses fundos?
o   Quanto Rende? Renderam?
o   Que formas de investir? Que Perfis assumir?
o   Vantagens e Desvantagens
o     Comparativo com outros ativos
Sobre Fundos de Investimento Imobiliário
§     O que significa: Fundo de Investimento?
Um fundo de investimento é um condomínio que reúne os recursos de um conjunto de investidores, por meio da venda de cotas a estes investidores. O objetivo desse fundo é obter ganhos financeiros investindo esses recursos com a aquisição de títulos (CDB e CDI, Títulos de Dívida Pública), valores mobiliários (Ações) ou até mesmo imóveis (Fundos de Investimento Imobiliário e imóveis comerciais). O lucro proveniente da aplicação desses recursos pode, então, ser distribuída aos cotistas de forma direta: na forma de dividendos, ou, de forma indireta: por meio da valorização das cotas, neste caso o cotista precisa vender a cota (na Bolsa de Valores ou para a instituição financeira responsável pelo fundo) para conseguir obter seu lucro.
Existem vários tipos diferentes de fundos de investimento e o que diferencia um fundo do outro é o tipo de investimento que cada fundo realiza e a forma como o sistema de cotas dele funciona, em outras palavras, existem fundos que investem seus recursos em títulos de renda fixa como CDI e logo, se chama Fundos DI (quase todo banco ou instituição financeira possuí um fundo desse tipo) e existem duas formas de sistema de cotas: Aberto ou Fechado, se ele for um fundo Aberto, as cotas são emitidas pelo a instituição financeira e as pessoas podem comprá-las a qualquer momento e revende-las à instituição financeira também a qualquer momento, nesse sistema o montante de recursos que a instituição financeira pode captar não tem limites, basta o banco conseguir muitos clientes e vender cotas a eles, da mesma forma o cotista quando compra a cota, espera esta valorizar-se com os lucros obtidos pelo banco e então vende a cota de volta ao banco, realizando assim seus lucros.
A outra forma de sistema é um pouco mais limitada e complexa, a forma Fechada tem esse nome porque a quantidade de cotas que a instituição financeira pode emitir é limitada ou seja, emiti-se uma dada quantidade de cotas e ponto final, não se podem emitir mais cotas posteriormente e, as pessoas que compraram as cotas, não podem vender as cotas de volta a instituição financeira do fundo, tais cotas devem ser vendidas na bolsa de valores ou para outras pessoas. Por outro lado, os lucros que o fundo obtém, são repassados aos cotistas, periodicamente, na forma de dividendos e o valor das cotas oscila da mesma maneira que as ações oscilam de preço, sofrendo especulação, o que possibilita ao cotista obter lucros maiores ainda com a venda da cota. (clique na tabela para ampliar)

§     Afinal, o que é um Fundo de Investimento Imobiliário?
Os fundos de investimento imobiliário são basicamente uma forma de aplicação semelhante a qualquer fundo de investimento, onde os investidores adquirem cotas representativas do patrimônio do fundo e os volumes captados são aplicados no mercado imobiliário de diversas maneiras. A grande peculiaridade deles está no objeto de seus investimentos (Os imóveis em que aplicam seus recursos) e na forma como funcionam, pois são fundos Fechados.
Em suma, um fundo de investimento imobiliário funciona da seguinte forma, o fundo capta recursos com a venda de cotas na sua criação, esse montante é então aplicado em algum empreendimento imobiliário de varias maneiras, o fundo pode vir a comprar um Shopping Center, financiar a construção de um Hospital, comprar um terreno em uma grande cidade e construir um prédio comercial ou um condomínio fechado, pode comprar salas comerciais em diferentes cidades e prédios, etc. [1]
Em seguida, os lucros provenientes da aplicação desses recursos é distribuída ao cotistas na forma de dividendos, sendo que a grande maioria dos fundo distribui seus lucros mensalmente.
Ainda há algumas peculiaridades a serem ressaltadas, os fundos imobiliários podem ter suas cotas negociadas na Bolsa de Valores como se fossem ações, e seus preços variam da mesma maneira que as ações quando estas sofrem especulações. Alem disso, existem fundos de prazo indeterminado e de prazo determinado. Os de prazo indeterminado aplicam seus recursos em empreendimentos já existentes e com isso obtém rendimentos que serão então distribuídos como dividendos aos cotistas por prazo indeterminado, por exemplo, o Fundo Imobiliário Hospital da Criança é detentor de parte do prédio aonde fica o Hospital da Criança, o hospital paga um aluguel mensal ao fundo pelo uso do prédio e esse aluguel é então distribuído como dividendos aos cotistas. Por outro lado, existem fundos de investimento imobiliário que podem ter prazo determinado, como aqueles que visam à construção e a venda de um imóvel, assim, um fundo que, por exemplo, captou recursos para a construção de um prédio comercial em São Paulo e, depois de construí-lo, vendeu este prédio, irá distribuir todo o ganho proveniente da venda do prédio aos seus cotistas, na forma de dividendos, e então esse fundo irá fechar.
A tabela abaixo resume de forma simplificada os tipos de fundos de investimento imobiliários disponíveis no mercado: (clique na tabela para ampliar)

§     Por que investir nesses fundos?
Um fundo de investimento imobiliário apresenta varias vantagens em relação a outros fundos de investimento e até mesmo em relação a outras formas de investimento, como renda fixa, poupança e ações.
Primeiramente, o fundo de investimento imobiliário é uma forma alternativa de se investir no mercado imobiliário. Para aquele investidor que não possui experiência, conhecimento ou o montante de capital necessário para se investir nesse mercado, mas, que deseja investir nele, esses fundos imobiliário aparecem como uma excelente alternativa pois:
1.Exigem pouco conhecimento sobre construção e mercado imobiliário;
2.Poupam o tempo de procura pelo imóvel certo;
3.Não requerem um investimento alto (existem cotas a partir de R$2);
4.As cotas possibilitam o fracionamento do investimento, o que não é possível quando se lida diretamente com imóveis (não se pode vender metade de uma casa ou sala comercial);
5.As cotas pagas rendimentos mensais, um imóvel precisa estar locado ou se vendido para gerar rendimentos;
6.Menor tributação em relação aos imóveis[2];
7.São investimentos mais seguros e menos custosos do que imóveis, pois não exigem seguros, gastos com manutenção e nem resultam no pagamento de honorários às imobiliárias;
Em segundo lugar, comparado aos outros fundos de investimento, os fundos imobiliários aliam características do mercado de ações que os tornam muito mais versáteis. A possibilidade de negociá-los em Bolsa de Valores permite ao cotista lucrar muito mais com a venda de sua cota, permite que ele tenha uma referencia de quanto vale sua cota de acordo com o mercado, há muito mais as informações disponíveis, não cobram taxas de administração, e costumam render bem mais do que vários fundos.
Em relação á outros investimentos como a poupança e ações, o fundos imobiliários rendem bem mais do que a poupança, e não estão sujeitos aos riscos e oscilações do mercado de ações, pois seus ativos são diretamente ligados ao mercado imobiliário, o que os torna mais seguros e menos propensos a especulações sem fundamento, como acontece com as ações.
A única grande desvantagem dos fundos imobiliários ocorre por conta do tamanho de seu mercado na Bolsa de Valores, como ainda é um mercado novo com menos de 15 anos e pouco conhecido, os fundos ainda possuem uma baixa liquidez, ou seja, alguns papéis demoram alguns dias para serem vendidos ou comprados.
           
Com relação às formas de investir em fundos de investimento imobiliário, pode-se dizer que existem dois perfis básicos: Fonte de Renda Adicional e Ativo Especulativo.
Como os fundos rendem dividendos mensalmente, eles podem servir como investimento que gere uma fonte de renda adicional (assim como poupança e CDB), assim o investidor pode comprar cotas em fundos imobiliários visando apenas o ganho com dividendos, não se importando com as variações de valor das cotas. Esse é o perfil predominante nesse mercado e por este motivo que a liquidez de alguns papeis ainda é muito baixa. Este perfil é muito vantajoso a longo prazo, pois os dividendos tendem a crescer com o tempo seguindo a evolução dos preços dos alugueis, dessa forma o investimento fica imune aos efeitos da inflação e, alem disso, as cotas à longo prazo tendem a se valorizar por conta da conseqüente valorização dos imóveis que o fundo detém e do aumento do valor dos dividendos, logo, em termos percentuais, a longo prazo o indivíduo que compra uma cota em fundos imobiliários e que a segura por vários anos, ira observar um aumento gradual da sua taxa de retorno[3].
O segundo perfil de investimento em fundos imobiliários é o perfil especulativo, o investidor visa auferir lucros de curto prazo, comprando e vendendo as cotas, como se fossem ações na bolsa de valores, buscando ganhar com a especulação e com os dividendos, essa forma também é adotada por muitos investidores, mas por conta de sua liquidez, são poucos os papeis que permitem tais operações de compra e venda.
Com relação aos rendimentos dos fundos imobiliários, pode se dizer que eles tendem a render o mesmo que o CDI, porém, vale lembrar que os fundos imobiliários possuem duas formas de rendimento, os dividendos e a valorização da cota. Somente os dividendos já geram retornos próximos à CDI, algumas vezes maiores que a CDI e algumas vezes maiores. E se, considerados os gastos com taxas de administração e tributação (O CDI sofre incidência de pelo menos 15% de IR, enquanto em certas circunstancias2 , os fundos imobiliários têm seus dividendos isentos de IR) os dividendos dos fundos imobiliários costumam render mais do que o CDI. Ou seja, se levados em conta os ganhos que são possíveis com a valorização das cotas, os fundos de investimento imobiliário são ótimas alternativas de investimento. A tabela abaixo ilustra o quanto renderam em média, mensalmente, alguns dos fundos de investimento imobiliário negociados na Bolsa de Valores entre 2005 e 2009, comparados a alguns outros ativos: (clique na tabela para ampliar)



Espero que o artigo tenha sido suficiente para esclarecer ao leitor o tema e para maiores esclarecimentos podem entrar em contato. Até a próxima!
Gabriel Sarmento Eid
gabrielseid@hotmail.com.br
[1] Vale ressaltar que para saber no que o fundo imobiliários aplica seus recursos basta olhar no seu prospecto pois nele há todas as informações acerca do que será feito com os recursos captados pelo fundo, todo fundo é obrigado a dizer o que vai fazer com seus recursos e, normalmente, na maioria dos fundos, o próprio nome do fundo já diz aonde os recursos são investidos, ex: o Fundo Imobiliário Shopping Dom Pedro é detentor de parte do empreendimento Shopping Dom Pedro em Campinas.

[2] No momento da venda da Cota, se auferir lucro, o cotista irá pagar 20% de IR independentemente do montante, e caso o investidor pessoa física possua menos de 10% de participação no fundo e o fundo possua mais de 50 cotistas, a distribuição de dividendos fica isenta de IR.

[3] Exemplo: Se você compra uma Cota num Fundo Imobiliário por 100 reais e ela rende em média 1% a.m. ,ou seja, 1 real ao mês, e se, depois de 5 anos, a cota está em 400 reais e estará rendendo, em tese, 4 reais de dividendos (1% de 400 reais), assim a taxa de retorno que 5 anos atrás era de 1%, é agora de 4% ao mês, um incremento considerável. 

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